Luigi's Blog

Na začiatok si predstavme, že budeme stavať bungalov pre 4 člennú rodinu veľkosti 150 m2, ktorý bude postavený na pozemku veľkosti 700 m2. Podľa realitných portálov mali na Slovensku domy začiatkom roka 2021 hodnotu približne 900 €/m2 (150 x 900 = 135.000 €) a stavebný pozemok približne 60 €/m2 (700 x 60 = 42.000 €). Sú to síce dosť všeobecné hodnoty, ale od nejakých údajov sa pri plánovaní odraziť treba, aj hrubý odhad je lepší ako žiaden. Zariadenie domu odhadneme na nejakých 15.000 €, exteriér ako žumpa, chodníky, oplotenie, brána, prípadne záhradný domček na 13.000 €, aby sme zaokrúhlili sumu na 200.000 € kvôli zjednodušeniu počítania.

Aby sme vedeli dom dokončiť musíme mať teda k dispozícií 200.000 €, či už vo forme hypotéky, vlastných úspor, pomoci od rodiny, prípadne spotrebného úveru. Potrebujeme mať reálny plán, odkiaľ vieme získať peniaze. Ak sa spoľahneme na hypotéku, tak dôležitá je reálne schválená suma, ktorú môžeme čerpať a nie suma, ktorú vypočíta hypotekárny špecialista alebo finančný poradca. Môže sa stať, že centrála banky žiadosť o hypotéku zamietne, bez ohľadu na to, čo nám bolo sľúbené na pobočke.

Môžeme počítať s tým, že banku nebude zaujímať nábytok alebo oplotenie, ale hlavne nehnuteľnosť a pozemok. Hodnotu týchto položiek sme odhadli na 177.000 €. To, že pozemok kúpime za nejakú sumu, ešte neznamená, že ho na rovnakú sumu ocení aj znalec. Rovnako, ak by sme si dali postaviť dom “draho” alebo by sme nakúpili predražený materiál, tak by znalec mohol určiť nižšiu hodnotu nehnuteľnosti, ako sme za ňu reálne zaplatili.

Banka by mala vedieť poskytnúť hypotéku vo výške 80% z ceny nehnuteľnosti, aby sme sa vyhli problémom so znalcom, je vhodné mať pre istotu rezervu odhadom 10%. 30% vlastných prostriedkov zo 177.000 € je 53.100 € a na zariadenie a exteriér treba navyše 28.000 €. V lepšom prípade banka poskytne hypotéku vo výške 90%. 20% vlastných prostriedkov zo 177.000 € je 35.400 € a na zariadenie a exteriér treba navyše 28.000 €.
Z toho vyplýva, že z 200.000 € je ideálne mať vlastné prostriedky vo výške cca 60.000 – 80.000 €, teda 30 – 40% z celkovej sumy, podľa toho, akú LTV (pomer výšky hypotéky a hodnoty nehnuteľnosti) nám poskytne banka.

Treba si uvedomiť, že ak niekto nie je schopný dlhodobo takmer nič ušetriť, tak je náročné z mesiaca na mesiac vedieť vyčleniť 400 € mesačne na splátku hypotéky na najbližších 30 rokov. Keď človek vopred nemá zaistený dostatok finančných prostriedkov, tak sa skôr či neskôr dostane do fázy, že preňho bude stavba domu len trápením sa nad tým, kde zoberie ďalšie peniaze, lebo najbližších 30 rokov si nebude môcť dovoliť ďalšiu pôžičku. Ak si ju aj bude môcť dovoliť, tak síce získa nejaké peniaze, ale zároveň si navýši aj splátky a môže sa dostať do dlhovej pasce.

Treba myslieť aj na to, že pri 120.000 € hypotéke a 1% úroku vrátime banke 139.000 €, teda 15% na úrokoch. Na roky dopredu sa nedá predvídať aké budú úrokové sadzby. Ak by bola sadzba 5% tak banke vrátime istinu 120.000 € + 112.000 € úroky.

Z môjho pohľadu je najlepšie si rozložiť splátky hypotéky na maximálny možný čas, aby boli čo najnižšie. Keď budeme na tom finančne lepšie môžeme si dovoliť šetriť a raz ročne časť istiny splatiť a tým v budúcnosti ušetriť na úrokoch, ale ak budeme na tom finančne horšie, tak nám neskutočne pomôže to, že budeme stále platiť najnižšiu splátku, akú môžeme mať. Je pravda, že čím dlhšie budeme hypotéku splácať, tým viac zaplatíme na úrokoch, no zásadný rozdiel vidím v tom, že ak by sme platili 30 rokov po 400 € alebo 20 rokov po 550 €, tak v prípade zlých časov sa nám bude ľahšie splácať tých 400 € a nemusíme ísť s bankou riešiť zmeny v úverovej zmluve a vytvoriť o sebe obraz, že máme finančné problémy a tým pádom nás môžu vyhodnotiť ako viac rizikových, čo sa nám môže v budúcnosti premietnuť napríklad do vyšších úrokových sadzieb. Samozrejme, v prípade dobrých časov nám nič nebráni ušetriť 150 € mesačne a na konci roka uskutočniť mimoriadnu splátku vo výške 1.800 €. Ak by sme ročne dávali mimoriadnu splátku spomínaných 1.800 €, tak na úrokoch v budúcnosti ušetríme zopár stoviek eur, lebo je rozdiel, či z tých 1.800 € budeme platiť úroky najbližších 25 rokov alebo nie.

Ak by sme si tých 1.800 € nepožičali, tak ich nemusíme splácať. Požičať si je vždy ľahšie ako vrátiť a hlavne v momente čerpania hypotéky je človeku väčšinou jedno, či si požičiava 120.000 alebo 125.000 €, lebo vtedy má v hlave, že je to aj tak veľmi veľa peňazí a tak, či tak ich bude splácať celý život. No z dlhodobého hľadiska potom netreba minúť celé výplaty, len na úroky z tých 5.000 € a keby vám dnes niekto povie, že najbližší rok nemusíte platiť účty poteší vás to rovnako, ako keď o nejakých 20-25 rokov budete mať hypotéku splatenú o rok skôr.

Takto sa na to treba pozerať vždy, keď ide o hypotéku. Čím menej si požičiame, tým lepšie. Ak máme ušetrených 5.000 € a potrebujeme si kúpiť auto, tak si môžeme kúpiť také, ktoré nám stačí na presun z bodu A do bodu B za povedzme 2.000 €, alebo si kúpime také, ktoré sa nám páči a má ešte aj dobrú výbavu za 5.000 €. Ak by sme sa rozhodli pre druhú možnosť, tak sme si nielen minuli všetky úspory, ale aj 3.000 € navyše, teda keď budeme stavať dom, tak nepoužijeme tieto tri tisícky, ale si ich požičiame vo forme hypotéky a vrátime 3.450 €. Z čoho vyplýva, že každý relatívne zbytočný výdavok pred čerpaním hypotéky nám môže pripraviť o nejakých 15%. A ak auto, ktoré si kúpime budeme využívať aj na stavbu, tak musíme počítať s tým, že nakladaním a prevážaním materiálu ho môžeme značne opotrebovať a znečistiť.

Nikto nemá vešteckú guľu a nevie čo sa stane v budúcnosti. Počas splácania hypotéky možno pribudne nový člen rodiny, bude treba kúpiť nové auto, lebo sa staré pokazí, alebo príde nejaká celosvetová kríza či už finančná alebo zdravotná, prípadne výpoveď v práci, dlhodobá PN… Kvôli neistej budúcnosti je najlepšie riešenie, ak stavbu financujú dvaja, lebo je logicky nižšie riziko, že dostanú výpoveď dvaja ľudia naraz.

Najideálnejšie riešenie je nebrať si hypotéku, čo je samozrejme pre drvivú väčšinu ľudí nemožné, no druhá najlepšia možnosť je našetriť čo najviac sa dá ešte pred samotnou stavbou domu, lebo potom už na šetrenie nebude až taký priestor a hádam nikto nechce splácať hypotéku až do dôchodku. Človek musí byť posledných pár rokov schopný šetriť mesačne viac ako bude jeho splátka hypotéky, ak to tak nie je, tak je veľká šanca, že nebude schopný splácať ani samotnú hypotéku. To ako keby som tvrdil, že nedokážem našetriť 30.000 €, ale nebudem mať problém vrátiť 35.000 €.

Vždy je najlepšou cestou ušetriť a ak nie ušetriť, tak aspoň nepreplatiť. Čas investovaný do študovania podmienok bánk, či porovnávania a prepočítavania úrokov a poplatkov sa vráti vo forme ušetrených peňazí. Ak sa v toľkých ponukách a podmienkach niekto ťažko orientuje, je vhodné sa obrátiť na niekoho známeho, kto má úprimný záujem, aby sme minuli čo najmenej peňazí. Analýza trhu je práca na hodiny, preto ak nám niekto pomôže tak je odmena pre človeka čo investoval zopár hodín zo svojho času určite na mieste. Ak nikoho takého nepoznáme, je dobrá možnosť si nechať poradiť od odborníka. Pozor na to, že finančný poradca môže pracovať len pre niektoré banky a ak by sme v nejakej inej banke vedeli dostať lepšiu ponuku, tak sa o tom asi nedozvieme. A pravdepodobne sa v každej banke dozvieme, že majú pre nás tú najlepšiu ponuku, lebo pracovník v banke nás predsa nepošle ku konkurencii. Preto je dobré si obehať viac bánk, zvážiť viac ponúk, prípadne aj zmeniť banku, v ktorej máme aktuálne vedený účet, ak by to znamenalo výhodnejšie podmienky pre hypotéku.

Na záver by som dodal len toľko, že vždy je lepšie si najskôr vypočítať finančné možnosti a až potom plánovať dom na aký vieme dať dokopy peniaze, nikdy nie naopak! Proste ak máme peniaze na 100 m2 tak z nich určite nepostavíme 200 m2. Vždy je lepší menší dom, ktorý po splatení hypotéky bude náš, ako väčší, ktorý nebudeme vedieť splatiť a skončí v dražbe.