Luigi's Blog

Základom je vybrať si oblasť, v ktorej budeme sledovať ponuku predávaných pozemkov. My sme si vytipovali dva okresy, v ktorých sme takmer dva roky nevedeli nájsť pozemok, ktorý by nám vyhovoval a nakoniec sme kúpili pozemok v treťom, susednom okrese. Ak by som mohol poradiť, ak máte vybranú určitú oblasť, kde budete hľadať pozemok, pre istotu zvažujte pozemky v trochu širšej oblasti.

Naša preferencia bola, aby bol pozemok v nejakej obci a bolo nám jedno či v radovej zástavbe alebo novobudovanej štvrti. Oblasť sme si určili podľa toho, aby sme sa vedeli najlepšie do pol hodiny dostať na pozemok. Treba si uvedomiť, že na ten pozemok budete chodiť dosť často z nášho terajšieho bydliska a osobne si neviem predstaviť cestovať hodinu na pozemok niečo ukázať elektrikárovi, prípadne podať kľúč inému majstrovi alebo len poliať betón, či pokosiť. Môžeme počítať s tým, že budú dni, keď tam bude treba ísť viackrát.

Cena pozemku ako taká nemá výpovednú hodnotu. Treba sa na ňu pozerať v kontexte, že koľko ešte treba investovať, aby sme na pozemku mohli začať stavať. Ak je na pozemku starý dom, ktorý bude treba odstrániť, čo bude stáť napríklad 15.000 € alebo treba dobudovať cestu, či energetické prípojky na vlastné náklady. Darmo by sme kúpili namiesto pozemku za 40.000 €, na ktorom síce môžem rovno stavať, ale zdá sa nám drahý, pozemok za 25.000 €, do ktorého musíme investovať ďalších 20.000 €, aby sme vôbec mohli začať stavať.

Na začiatku hľadania je potrebné zistiť, aká je priemerná cena pozemkov v danej lokalite za m2. Následne si určiť, aký veľký pozemok budeme hľadať a či nám táto veľkosť bude stačiť. Nie je nutné kupovať veľmi veľký pozemok, lebo čím bude väčší tým jeho údržba (napr. kosenie) zaberie viac času, prípadne peňazí. Hlavné je sa držať reálneho rozpočtu a myslieť na to, že ceny môžu časom rásť, takže o rok už za podobný pozemok môžeme dať o pár tisíc viac ako dnes, takže kým neočakávame z nejakého dôvodu prepad cien, tak je dobré kúpiť pozemok, ktorý nám vyhovuje, čím skôr. Nehovoriac o tom, že ak nezoberieme ponuku hneď, o pár hodín ho môže kúpiť niekto iný a predajca nám ho nebude držať, kým sa rozhodneme, ale radšej ho hneď predá tomu, kto je pevne rozhodnutý ho kúpiť.

Je dobré mať akú takú predstavu o tom, ako by mal vyzerať budúci dom, môžeme mať samozrejme viacej variant napr. že keď nájdeme alebo budeme mať rozpočet na menší pozemok tak môžeme postaviť poschodový dom, aby sme získali viac obytnej plochy a ak nájdeme väčší pozemok postavíme bungalov.

Počas hľadania sme absolvovali veľa obhliadok a treba byť trochu skeptický voči slovám predajcov, ktorí sa v prvom rade snažia predať pozemok za čo najvyššiu cenu. Treba používať zdravý sedliacky rozum a klásť si rôzne otázky a myslieť aj na veci, ktoré budú v budúcnosti dôležité…

Ak máme z pozemku krásny výhľad, zostane taký, keď okolo nás postavia susedia nové, možno poschodové domy?
Ak na pozemku nie je plyn, oplatí sa nám kúriť elektrinou alebo sa nám vie vrátiť investícia do tepelného čerpadla?
Je pozemok dostatočné pravidelný, aby sme na ňom mohli postaviť dom a pritom dodržali predpísané vzdialenosti?
Je na pozemok dobrý vjazd a budeme mať kde parkovať?
Nie je pozemok v blízkosti hlavnej cesty, železničnej trate, či rýchlostnej cesty? Aký je v tejto lokalite hluk v dopravnej špičke?
Ak je pozemok na rohu, teda nemáme z jednej strany suseda, budeme musieť viac investovať do oplotenia.
Ak je na pozemku studňa neznamená to, že je v nej dostatok vody a ak aj je nemusí byť pitná. Nie je v blízkosti nejaká fabrika alebo družstvo, ktoré môže znečisťovať pôdu a aj podzemnú vodu?
Ak k pozemku ešte nie je dobudovaná cesta a predajca nám tvrdí, že raz bude, neznamená to, že ju aj reálne postaví a nebudeme mať problém tam vôbec stavať.
Ak je už obci kanalizácia a pri pozemku nie, neznamená to, že kým postavíme dom tam určite bude a nebudeme musieť investovať do čističky alebo žumpy.
Je pozemok mimo zastavaného územia obce? Povolia nám úrady ho vyňať a stavať na ňom?
Nie je pozemok v nejakom ochrannom pásme, ktoré by nás obmedzovalo alebo dokonca bránilo vo výstavbe?
Aká je tu hladina podzemnej vody? Môžeme tu postaviť pivnicu, ak by sme chceli? Vieme vôbec vykopať základy bez toho, aby sme narazili na podzemnú vodu?
Ak je v blízkosti jazero, rieka, potok, vodná nádrž… ako pozemok asi vyzeral pri záplavách?

Ak neplánujeme platiť geologický prieskum, určite je na mieste si skúsiť vyhľadať na internete orientačnú mapu podzemnej vody a záplavových oblastí (povodňové mapy).

Žiaľ nie všetky odpovede na naše otázky sa dozvieme hneď. Ide o to poriadne sa zamyslieť a rozhodnúť sa na základe čo najväčšieho množstva informácií, ktoré vieme získať. Treba sa zmieriť s tým, že dokonalý pozemok pravdepodobne nenájdeme.

Pri obhliadke si treba zistiť nasledovné:
Aký sklon má pozemok. Pri kúpe to síce nemusí vyzerať ako problém, ale čím strmší terén, tým drahšie terénne úpravy a napríklad aj viac debniacich tvárnic a betónu do základov, čo budú náklady navyše.
Uvidíme, či jeho rozloha spĺňa naše požiadavky, či sa tam zmestí dom s dvorom a záhradou, ako je orientovaný na svetové strany, aké je bezprostredné okolie, či v susedstve nie je niečo čo by nám prekážalo, napríklad diaľnica, železničná trať, diskotéka… 
Neskôr si na katastri overíme, kto je majiteľom a kto sú susedia, pokiaľ je to možné chceme sa vyhnúť tomu, mať zlého suseda. Zamyslíme sa nad pozemkom aj z pohľadu budúcnosti, či odtiaľto budeme schopní dlhodobo dochádzať do práce, či je odtiaľto dobré autobusové/vlakové spojenie alebo budeme musieť deti voziť do školy autom. Zistíme ako blízko je najbližšia škola a škôlka. Ak radi športujeme alebo chodíme na prechádzky do prírody myslíme na to, že v blízkosti chceme mať les, park, pole, bežeckú dráhu a nie hlavnú cestu pri ktorej možno nebude ani chodník.

Ak sa rozhodujeme medzi viacerými pozemkami, ktoré sú od seba vzdialené niekoľko kilometrov, môžeme si prepočítať, koľko nás za najbližších povedzme 30 rokov bude stáť dochádzanie. Napríklad, ak by sme chceli pracovať v určitom meste a máme na výber dva pozemky, pričom jeden je o 10 km ďalej tak ročne môžeme navyše najazdiť aj 5.000 km a cestovaním navyše strávime nejakých 60 hodín. Ak budeme mať auto a dobrou spotrebou ročne preplatíme nejakých 300 €. Ak počítame, že by sme mali dve autá a deťom platíme autobus, či vlak tak to bude ešte viac. Z toho vyplýva, že ak by bol pozemok bližšie k miestu práce drahší o 10.000 € tak sa nám z dlhodobého hľadiska táto investícia môže vrátiť.

Ak máme tú možnosť, tak si podľa územného plánu alebo územnoplánovacej informácie zistíme, aká je maximálna zastavanosť pozemku, hlavne keď sa nám pozemok zdá príliš malý.

V neposlednom rade je dôležitý aj pocit, aký máme z pozemku, ak sa nám zdá malý, stiesnený, zatienený, je okolo priveľký ruch, je v blízkosti firmy, družstva, cintorína alebo inej veci, ktorá nám prekáža, tak ho radšej nekupovať. Keď je prvý dojem zlý pravdepodobne sa nám prostredie nezačne páčiť ani keď tam budeme bývať.