Luigi's Blog

Ak už máme vybraný pozemok, stiahneme si z katastra list vlastníctva a skontrolujeme si komu pozemok patrí, aby sme sa náhodou nestali obeťou podvodu a nedali peniaze osobe, ktorej nepatrí. Skontrolujeme, či na liste vlastníctva nie je nejaká plomba, vecné bremeno, záložné právo, chránené územie… proste niečo, čo nám môže skomplikovať alebo znemožňovať užívanie pozemku.

Pred kúpou je vhodné si vyžiadať z obecného úradu vydanie územno-plánovacej informácie. Avšak vydanie tohto dokumentu môže trvať aj mesiac, preto ho asi nedostaneme pred samotnou kúpou pozemku. Tento dokument vydá obec na základe územného plánu a mali by sme sa v ňom dočítať hlavne to, či na parcele podľa územného plánu môžete postaviť dom. Tiež v ňom zvykne byť uvedené aj to, aká percentuálna časť pozemku môže byť maximálne zastavaná, čo v praxi znamená, že ak by sme kúpili pozemok veľký 300 m2 a mali by sme určené, že môžeme zastavať maximálne 50 percent, tak nemôžeme postaviť dom s rozlohou viac ako 150 m2. Ďalej tam môžu byť uvedené obmedzenia ako napríklad, že môžeme postaviť maximálne dvojposchodový dom s podkrovím alebo, že nemôžeme postaviť znečisťujúce alebo hlučné remeselné prevádzky, prípadne, že môžeme chovať len drobné zvieratá . V každej obci je to individuálne a treba si to zistiť.

Ak by sme sa s majiteľom dohodli, že pozemok kúpime pod nejakou podmienkou, napríklad, že na svoje náklady odstráni stromy, kríky, stavebný odpad, starý dom… je dobré spísať zmluvu o rezervácií, v ktorej je spomenuté, že pozemok kúpime, len ak pôvodný majiteľ splní svoju časť dohody. Súčasťou rezervačnej zmluvy môže byť zaplatenie zálohy, ktorá chráni pôvodného majiteľa ak by sme sa nakoniec rozhodli kúpno-predajnú zmluvu nepodpísať. Táto rezervačná zmluva môže byť riešená aj cez sprostredkovateľa, napríklad realitnú kanceláriu, na účet ktorej by bola prevedená záloha.

Napríklad by sme kupovali za 50.000 € pozemok, na ktorom stojí polorozpadnutý starý dom, ktorého odstránenie by stálo nejakých 10.000 € a dohodli by sme sa s pôvodným majiteľom, že zaplatíme na základe rezervačnej zmluvy zálohu 10.000 €, on stavbu na vlastné náklady odstráni a my potom na základe kúpno-predajnej zmluvy doplatíme zvyšných 40.000 €. Ak by sme nakoniec odstúpili od zmluvy tak 10.000 € by zostalo pôvodnému majiteľovi ako kompenzácia. Nehovoriac o tom, že kvôli našej rezervácií možno musel odmietnuť inú ponuku.

V prípade, že by sme sa dohodli len ústne, pôvodný majiteľ by investoval 10.000 € do odstránenia a my by ste potom povedali, že pozemok nekúpime a on by vlastne kvôli nám zbytočne minul 10.000 €, pretože by odstránenie neriešil sám od seba, možno už len z toho dôvodu, že nemá k dispozícií toľko peňazí a faktúru za odstránenie zaplatí až keď dostane peniaze od nás.

Síce sa realitná kancelária môže zdať ako zbytočný prostredník, ktorý si z našich peňazí zoberie províziu a majiteľ dostane menej, no dobrá realitná kancelária poskytne aj určitý servis, hotové zmluvy, vybavenie zápisu do katastra za nás. Predajca možno predáva pozemok prvýkrát a my ako kupujúci možno prvýkrát pozemok kupujeme, ale realitná kancelária sa tomu venuje profesionálne a má veľa skúseností, ktoré môžu pomôcť obom stranám. Takže osobne by som nezavrhoval ani možnosť využiť služby realitnej kancelárie, ktorá síce pracuje pre predávajúceho, ale v konečnom dôsledku dostane províziu z našich peňazí, takže by mala poskytovať férovú službu pre obe strany. Určitou alternatívou k realitnej kancelárií je využitie služieb notára, napr. notárska úschova ak pozemok kupujeme v hotovosti.

Neskôr nasleduje podpis kúpno-predajnej zmluvy predajcom aj kupujúcim, prípadne ak má pozemok viac majiteľov alebo ho kupuje viac kupujúcich, tak všetkými zmluvnými stranami. V praxi by mala mať každá zmluvná strana originál kúpnej zmluvy, takže rovnakých kúpno-predajných zmlúv môže byť viac. Po podpise zmluvy je potrebné previesť peniaze na účet predajcu. Predtým je dobré si skontrolovať limit v našej banke, či to bude možné spraviť cez internet banking alebo bude potrebná návšteva pobočky a zadanie platobného príkazu osobne.

Po pripísaní na účet sa podáva návrh na vklad do katastra, za ktorý sa zároveň platí aj správny poplatok. Následne kataster vyznačí na list vlastníctva plombu, ktorá signalizuje, že prebieha konanie pri ktorom sa zmení vlastnícke právo. Po skončení konania bude na liste vlastníctva naše meno a zároveň bude plomba odstránená. Toto konanie môže trvať aj mesiac.

Keď už je pozemok podľa listu vlastníctva náš, treba doriešiť ešte prípadný prepis plynovej, elektrickej, či vodnej prípojky. Tu je dôležité nájsť správne tlačivá, zistiť čísla a stavy meračov a sú potrebné aj osobné údaje a podpis pôvodného majiteľa.

Nasledujúci rok po kúpe pozemku netreba zabudnúť na podanie priznania k dani z nehnuteľnosti. Daň v danom roku platí majiteľ aktuálny k 1. januáru roka. Teda ak bol pozemok kúpený počas roka tak daň platí resp. už zaplatil pôvodný majiteľ a nový majiteľ ju platí až na nasledujúci rok. V prípade, že by sme k 1. januáru mali vydané stavebné povolenie, tak by sme platili sadzbu dane pre stavebný pozemok, inak platíme podľa toho, ako je parcela klasifikovaná na liste vlastníctva napr. orná pôda, záhrada a pod.

Vlastník pozemku sa musí o svoj pozemok starať. Myslí sa tým hlavne kosenie pozemku, aby sa nešírila burina resp. invázne rastliny. Za nedodržanie tejto povinnosti môže byť uložená pokuta.